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泰禾集团:郑州泰禾置业集团有限公司拟收购郑州轩龙置业有限公司
发布时间:2018-10-28 点击: 次   编辑:admin

  北京卓信大华资产评估有限公司接受郑州泰禾置业集团有限公司 的委托, 承办委托方拟收购郑州轩龙置业有限公司 的房地产项目 并对其进行估值, 现已完成估值咨询报告。根据有关规定要求,特报送估值说明。

  估值说明仅供委托方、相关监管机构和部门使用,除法律法规规定外,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位或个人,亦不得见诸于任何公开媒体。

  拟收购郑州轩龙置业有限公司房地产咨询项目 企业关于进行资产评估有关事项的说明

  企业关于进行资产评估有关事项的说明 该部分内容由委托方与产权持有单位共同撰写,详细内容见附件一:《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。

  本次咨询范围为郑州轩龙置业有限公司 的拥有的房地产项目 。具体明细情况如下表:

  序 土地权证编 建设用地规划证 位置 权利人 用途 建筑面 规划容 规划绿 建筑限

  纳入本次估值的房地产项目位于郑州市团结路北、腾飞路西和尚庄路南、腾飞路东,占地面积 60937.3 平方米,容积率 3.5,规划建筑面积 284502 平方米。

  部门人员共同完成。 2017 年 7 月 10 日组织人员,落实具体工作内容,向产权持

  采取询问、核对、勘查、检查等方式进行必要的勘查, 了解资产的经济、技术使

  用状况和法律权属状况, 确定资产的存在性、真实性、完整性, 核实企业申报的

  估值资料与企业提供的会计资料是否相符, 并对资产法律权属状况给予必要的关

  地产借款合同》,郑州轩龙置业有限公司 以所拥有的两宗土地使用权 (不动产权

  证号为:豫(2017)郑州市不动产权第 0017040 号、豫(2017)郑州市不动产权

  区。 地块分为南北两大片区。北侧片区地块北至尚庄路,南至长江东路,东至七

  西至腾飞路。地块周边道路多为规划中路。 宗地东侧紧邻机场高速,南侧紧邻南

  在建。 从委估宗地出发分别沿中州大道、航海东路(南二环) 20 分钟内可达郑

  根据郑州市城乡规划局出具的《三环 建设用地项目规划中 设计条件》(郑规件字第

   号),项目 合计总占地约 60,937.33道 平方米,规划总建筑面积郑东CBD

  约:建筑控制规模 ≤213,280.67 平方米;目前项目为在开发项目 。具体规划为:

  控规绿地率 规划绿地 建筑限高( ) 30% 率 30% m 100 注:该规划指标依据郑州市城乡规划局出具的《建设用地项目规划设计条件》(郑规件字第号)和《建设用地项目规划设计条件》(郑规件字第号)

  1、 纳入咨询范围的土地使用权,土地权证编号为豫(2017)郑州市不动产权第 0017040 号,宗地面积为 11,791.15 ㎡,出让宗地坐落于团结路北、腾飞路西,用途为城镇住宅用地。目前估值土地开发程度已达到“六通一平”。

  2、 纳入咨询范围的土地使用权,土地权证编号为豫(2017)郑州市不动产权第 0013851 号,宗地面积为 49,147.23 ㎡,出让宗地坐落于尚庄路南、腾飞路东,用途为城镇住宅用地。目前估值土地开发程度已达到“六通一平”。

  1 豫(2017)郑州市不 团结路北、腾飞路西 郑州轩龙置业 城镇住宅用 11,791.15

  2 豫(2017)郑州市不 尚庄路南、腾飞路东 郑州轩龙置业 城镇住宅用 49,147.23

  河南省统计局公布的《2016 年河南省国民经济和社会发展统计公报》显示,河南省全年全省生产总值 40160.01 亿元,比上年增长 8.1% 。其中,第一产业增加值 4286.30 亿元,增长 4.2% ;第二产业增加值 19055.44 亿元,增长 7.5% ;第三产业增加值 16818.27 亿元,增长 9.9% ;三次产业结构为 10.7:47.4:41.9。人均生产总值 42247 元,比上年增长 7.6% 。

  2016 年全年房地产开发投资 6179.13 亿元,比上年增长 28.2% ,其中住宅4558.07 亿元,增长 29.2% 。城镇保障性安居工程新开工 36.91 万套,基本建成28.79 万套。

  据中指数据研究院发布数据统计,第一季度成交各类土地 109 宗,成交土地

  面积 325.00 万平方米,同比上涨 5.88% ;其中住宅用地 57 宗,工业用地 9 宗,

  商业用地 25 宗,综合用地 17 宗,其他用地 1 宗。第一季度郑州市土地成交楼面

  均价 2243 元/平方米;土地均价 7103 元/平方米,同比上涨 30.64% 。郑州市区 3

  (2) 2017 年 3 月份新建商品住宅成交面积环比上涨 49.80% ,同比下降

  2017 年 3 月份,市区新建商品房成交套数和面积分别为 11983 套和 106.88

  中,市区新建商品住宅成交套数和面积分别为 8674 套和 81.19 万平方米,环比

  品住宅成交套数和面积分别为 19196 套和 195.86 万平方米,同比分别下降 11.07%

  2017 年 3 月份,市区新建商品住宅均价为 9919 元/平方米,环比上月的 10465

  元/平方米下降 5.22%,比去年同期的 8981 元/平方米上涨 10.44% ;第一季度,市

  区新建商品住宅均价为 9967 元/平方米,比去年同期上涨 13.31% 。

  2017 年 3 月份,市区存量房成交套数和面积分别为 4511 套和 41.67 万平方

  市区存量住宅成交套数和面积分别为 4418 套和 40.64 万平方米,环比分别上涨

  同比上涨 42.23% ;第一季度,市区存量住宅均价为 12177 元/平方米,同比上涨

  随着郑州市区 “ 限购限贷” 政策的出台和首付比例上调等政策的实施,作为

  调控房地产市场的两大 “利器” , 3 月 17 日郑州再次严控购房门槛, 3 月 17 日

  购政策的冲击,刚需和刚改族仍是购房主力,面对依旧旺盛的市场, 3 月份,从

  品住宅的去化周期为 3.54 个月,住宅供应偏紧。同时非住宅库存压力较大,办

  公楼的去化周期为 8.2 个月,商业用房的去化周期为 38.59 个月。

  “天地之中”,古称商都,今为绿城。 1928 年 3 月建市,现辖 6 区 5 市 1 县(其

  综合保税区)、郑东新区、郑州经开区、郑州高新区。全市总面积 7446 平方公

  里,人口 972.4 万人,市区面积 1010 平方公里,建成区面积 456.6 平方公里,城

  镇化率 71% 。 郑州是中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国

  都之一、世界历史都市联盟成员城市。 5000 年前,人文始祖轩辕黄帝在此出生、

  创业和建都。 3600 年前,成为我国商代早期和中期都城,是商文明的发源地。

  全市各类文物古迹达 10000 余处,其中国家级重点文物保护单位 38 处 43 项。登

  果,“三年打基础”目标基本实现。机场二期建成投用,货邮吞吐量增速连续 4

  交换枢纽。全市累计利用境外投资 167.3 亿美元,是“十一五”的 2.6 倍;进出

  全国 27 个省会城市中由第 17 位跃升至第 3 位。特别是圆满完成了上合组织成员

  国政府首脑理事会第 14 次会议服务保障任务,充分展示了我市的整体形象和实

  45.7 万吨。多式联运海关监管中心一期建成运营,“四港一体”合作发展机制初

  步确立。大力推进航空大都市建设。空港、古城、双鹤湖、会展物流“四大片区”

  联动发展。成功举办 2015 郑州航展,通用航空在国内外的影响力不断提升。

  郑州历史上就是著名商埠, 1997 年被批准为国家商贸改革试点城市, 2010

  郑州新郑综合保税区是中部地区第一个综合保税区,综合保税区、保税物流中心、

  郑州是我国中部地区重要的工业城市。 2014 年,郑州都市区建设三年行动计

  化。郑州确立了 电子信息、汽车及装备制造两大战略支撑产业和新材料、生物及

  申报明细表及相关资料。 根据产权持有单位提供的估值明细表及相关现场勘查资

  料,审核索取资料是否真实、完整、有效。 审验账面价值构成,有无进行过会计

  是否清晰, 房屋所占用土地的情况及权属状况,有无抵押、质押、担保、诉讼事

  估值价值=开发后房地产价值-取得税费-后续开发成本-销售费用-管理费用-

  投资利息=房地产估值价值×[(1+利率) 续建开发周期 1]+(续建开发成本+管理费

  投资利润= (房地产评估价值+续建开发成本+管理费用+销售费用 ) ×投资利

  润率×续建开发周期 8、 取得税费 按照国家税法规定,按照相应税率计算契税和印花税。 六、 估值过程 (一) 项目 基本概况 委估金岱李项目 位于郑州市区东南部,紧邻南三环紧邻中心城区,隶属管城区。 宗地分为南北两大片区。北侧片区地块北至尚庄路,南至长江东路,东至七里河路,西至新飞路;南侧片区地块北至正祥路,南至金岱路,东至七里河路、西至腾飞路。地块周边道路多为规划中路。从委估宗地出发分别沿中州大道、航海东路(南二环) 20 分钟内可达郑东 CBD、二七区万达广场。 宗地东侧紧邻机场高速,南侧紧邻南三环。周边地铁 4 号线 号线 年通车)在建。项目区位优势显著。 委估资产周边配套设施: 委估资产周边医疗、教育、商业、公园、交通配套很完善,中州大道、航海路、机场高速等多条城市主干道环绕,地铁 4、 5 号线 (在建)交汇;项目紧邻十七里河滨河水景,七里河坡地公园、滨河公园和尚岗杨遗址公园三公园环伺。富田东方广场、一站广场购物中心、万科美景龙堂商业广场(在建)、千盛生活广场等集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的多形态商业。 项目定位:郑州南部高端改善类精品标杆社区,其中洋房主要聚焦于中高端改善及阶段性终极置业的客群,高层聚焦品质刚需和有改善类需求的客群。 项目核心价值点如下: 【自然资源】七里河景观长廊,航海路滨河公园, 160 亩航海路体育场, 660亩世纪欢乐园,中原福塔 【教育配套】自配套小学, 周边有美景鸿程实验幼儿园,七里河小学,管城区阳光实验小学,管城区第二实验小学,嵩阳高中,管城二中,经开区外国语小学,郑州市十一中,经开区第一中学,郑州市财税金融职业学院。

  【生活配套】丹尼斯,福塔免税店,中大门保税中心,未来有阳光城商业,康桥五星酒店

  根据郑州市城乡规划局出具的《建设用地项目 规划设计条件》(郑规件字第 号) 和《 建设 用地 项目规划 设计 条件》( 郑 规 件字第 号) ,项目 合计总占地约 60,937.33 平方米,规划总建筑面积约:建筑控制规模 ≤213,280.67 平方米;目前项目为待开发宗地,土地现状为空地,尚未开发建设。具体规划为:

  控规绿地率 规划绿地 建筑限高( ) 30% 率 30% m 100 注: 依据郑州市城乡规划局出具的《建设用地项目规划设计条件》(郑规件字第号)和《建设用地项目规划设计条件》(郑规件字第号)

  其 地下赠送面积 - 13,033.33 - 成本 成本全部摊入可售部分

  合计 284,502.17 213,280.67 注: 委托方提供了估值项目的初步规划, 但尚未报批;

  根据郑州市城乡规划局出具的《建设用地项目规划设计条件》(郑规件字第 号)和《建设用地项目规划设计条件》(郑规件字第 号) 及委托方提供的 《可行性研究报告》 , 金岱李项目 总建筑面积 284,502.17 平方米,其中可售面积(计容面积) 213,280.67 平方米(高层可售面积 174,180.67 平方米,叠拼可售面积 39,100.00 平方米),车位 965 个。

  根据委托方提供的可行性研究报告对该房地产项目 的定位、 小区规划、交房条件并结合该项目所处的地理位置、交通条件、市政规划、投资商实力等,选择周边房地产市场与委估房地产项目类似案例确定房屋未来销售价格。

  楼盘概况: 占地面积: 19426 平方米; 建筑面积: 77000 平方米; 容积率:

  3.9; 绿化率: 35% ; 停车位:共 647 个停车位,其中地上 42 个,地下 605 个;

  楼栋总数: 4; 总户数: 570; 物业公司:广东碧桂园物业服务股份有限公司郑州

  项目配套: 双语幼儿园、朝凤路小学和郑州市 11 中,丹尼斯郑州配送中心。

  公共配套: 公交:乘坐公交 191 路、 727 路至经开第一大街经北二路站下车,

  项目配套: 学校:朝凤路小学、经济技术开发区外国语小学、郑州市第十一中学、

  郑州市六十三中 ; 医院:友谊医院、中医骨伤病医院、第七人民医院、郑州市

  第一人民医院; 银行:招商银行、中信银行、建设银行; 超市:丹尼斯、一站式

  购物广场、大商、福都商场、世纪华联; 休闲:中原福塔、滨河公园、世纪欢乐

  河国际新城核心之畔,左拥城心繁华,右临高铁便捷, 邻中州大道、航海东路城

  小区规划: 占地面积: 90000 平方米, 建筑面积: 89000 平方米, 容积率:

  户数: 1804 户 , 物业公司:郑州新世纪物业服务有限公司 ; 物业费: 2.65 元/㎡·月 。

  楼层状况:富田九鼎世家包含 14 栋南北朝向板式高层, 25 层的层高。

  育人学校、外国语女子中学、鹤立幼儿园 医院: 第七人民医院 商场: 丹尼斯、

  富田九鼎世家近期推出 18 号楼, 精装修, 楼层为 25 层, 2 梯 4 户, 1 个单

  元, 户型为建面 131 平米和 111 平米的三房,户型为 198-229 平米的大平层,均

  阳光城位于管城区中州大道航海路口南 300 米路。 处于郑州市“向东向南”

  的主要发展方向上,项目紧邻郑东新区 CBD 中央商务区、郑汴商圈、航东商圈,

  州迎宾大道——中州大道,北距航海路 300 米、西为未来路,东为腾飞路,果园

  小区规划: 占地面积: 1333333 平方米; 建筑面积: 3000000 平方米; 容积

  率: 3.12; 绿化率: 30% ; 停车位:车位; 共计 1200 个; 楼栋总数: 61 栋, 总

  户数: 6352 户 ; 物业公司:河南文博物业管理有限公司 ; 物业费: 2.30 元/㎡·月 。

  楼层状况:一期全为高层,分别为 18 层、 26 层、 31 层、 32 层。 其中 5 号

  9 号院由高层、小高层组成,分别为 18 层、 28 层、 31 层、 32 层; 二期 8 号院

  第二实验小学、港湾路小学、福斯特幼儿园、启元小学,新 11 中、郑州 63 中、

  39 中、中原理工学院、黄河科技学院南校区、郑州旅游职业学院等;医院:社

  目前在售楼盘为普通高层住宅和多层住宅, 毛坯房, 户型涵盖户型面积 85

  ㎡两房, 89 ㎡三房, 115-128 ㎡舒适三房, 144 ㎡的奢华四房以及 6+1 洋房产品,

  阳光城在售均价 19000 元/平方米。 参考上述周边在售楼盘销售价格, 根据咨询对象未来开发产品定位和档次,为精装修房,定位较为高端, 考虑委托方对未来销售价格的预期后, 本次估值对高层住宅预期售价为 23000 元/平方米。 ② 叠拼销售价格的确定 根据委托方的可行性研究报告,叠拼是指低密度的花园洋房, 主要聚焦于中高端改善及阶段性终极置业的客群,高层聚焦品质刚需和有改善类需求的客群。本次估值考虑委托方的项目定位,参考高层定价,并尽可能选择类似的房地产项目进行比较,本次估值选取与委估地产类似的恒大悦龙台项目 、 茉莉公馆、 正商善水上境项目 作为参考对象。 案例一: 恒大悦龙台项目 恒大悦龙台项目 位于郑东新区龙湖外环路与龙翔八街交会处, 恒大悦龙台项目总占地约 110 亩, 36% 的绿化率,产品涵盖洋房、高层。 恒大悦龙台均价 32000元/㎡, 目前在售建户型面积约 140、 160、 180、 200 平米房源,价格在 31000-33000元/平米均价为不等,均价为 32000 元/平米。 案例二: 茉莉公馆 茉莉公馆位于郑东龙湖 CBD 区域——龙湖外环路与龙翔六街交汇处,此区域是兼具城市属性和生态属性的复合型高端宜居地,区位、地段圈定中原高端阶层。 项目占地 51880.31 ㎡,容积率小于 2.0,建筑密度小于 28% ,小高层主力户型为 132 平-180 平、墅院洋房户型面积为 180 平-220 平;高层均价约 3500000元/平, 带装修, 洋房均价约 36000-37000 元/平, 毛坯; 案例三: 正商善水上境项目 正商善水上境项目 毗邻郑东新区 CBD 中心及龙湖副中心,南望郑州东站(也是亚洲规模最大的高铁站,直线KM),东临近龙子湖高校园区,是龙湖国际金融区、龙子湖高校区、郑东高铁商务区、郑东 CBD 城市中心四区中央地带。正商善水上境项目占地 102.5 亩,总建筑面积 305154 平方米,包含有 13 栋洋房, 6 栋高层。项目层高 3.1 米,开间 7.5 米,设有地面循环新风系统,每户铺设地暖以及分户净水系统。高层均价 30000 元/平;洋房平层均价 34000 元/平。

  通过房屋类似楼盘对比, 咨询对象叠拼住宅与上述案例洋房较为相似,参考其洋房销售价格, 考虑委托方对未来销售价格的预期后, 预估其售价为 32000 元/平方米。

  通过调查周边楼盘,车位销售的价格基本售价在 15 元/个, 考虑委托方对未来销售价格的预期后, 本次估值预估其售价为 180000 元/个。

  后续开发经营期,后续开发经营期分为建设期和销售期,根据企业提供的可行性研究报告, 整个项目 预计建设期和销售期为 3 年,因此后续开发经营期的确定为 3 年。

  取得房地产项目资产应当支付的契税和印花税等相关税费, 计算基数参考委估对象的评估值确定, 契税按照当地规定的 4%税率确定,印花税按照万分之五确定。

  目前工程正在打桩, 尚未支付任何建设成本,故续建成本为整个的工程的施工成本。 根据委托方提供的工程项目造价预算并结合当地房地产定额造价确定项目的续建成本。

  根据委托方提供的工程成本估算资料,项目预计含税总投资为 153,029.05 万元。

  税金及附加主要包括城建税、教育费附加及地方教育附加, 城建税按应交增值税的 7%交纳,教育费附加按应交营业税的 3%交纳,地方教育费附加按按应交营业税的 2%交纳,计税基数按增值税销项税额减去进项税额确定。

  指房地产开发过程中需发生的管理费用,参考当地类似企业管理费用,按后续开发投资的 3%计算。管理费用构成项目较为复杂,利来国际最给利的老牌。管理费用以组织房地产开发所发生的费用,很大部分为人工薪酬,该部分不可抵扣,当然一些零星办公费用在取得专票情况下是有部分可以抵扣的,但整体可抵扣项目不多,本次估值为便于计算,统一按照不考虑可抵扣项目处理。

  策划费用、代理销售佣金等。 通常参考房地产类似企业一般销售费用占房地产销

  售额比例确定,本次按照 2.5%确定,按项目开发完成后房地产价值的 2.5%计取。

  销售费用可抵扣项目内容明细构成复杂,有可抵扣项目如劳务费用、咨询顾问费、

  6% ,则销售费用的可抵扣增值税=含税销售费用/ ( 1+6% ) *6% 。

  根据委估项目开发周期,续建开发周期为 3 年,设定续建成本均匀投入;开发成

  1.25 年计算; 根据委托方提供利率, 利率取估价期日中国人民银行公布的一年至

  投资利息=房地产评估价值×[(1+利率)续建开发周期 -1]+(续建开发成本+

  投资利润= (房地产评估价值+续建开发成本+管理费用+销售费用)×投资利

  投资利润率通常为 20%-30% ,学好新年提加薪|产品人不知道的五,估价对象建设期为三年, 根据企业一般要求的回

  评估价值=预计销售金额-取得税费-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售

  二 购买房地产项目税费 契税和印花税,契税按照当地 4%,印 8,602.20

  三 后续开发成本 (含税) 至竣工尚需发生的工程费用+不可预 153,029.05

  八 投资利润 投资利润=(续建成本+管理费用)*投资 87,301.69

  轩龙置业有限公司 的房地产项目 于 2017 年 7 月 10 日所表现的投资价值进行了估

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